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SHOPPING CENTER, A COMPLEXIDADE DOS CONTRATOS E OS DIREITOS EM TEMPO DE COVID-19.

 

Os contratos dos Shoppings Centers são comumente chamados de “Contratos Atípicos de Locação”. Este é o instrumento praticado entre a administradora/investidora de Shopping Center e o Lojista, para reger a relação entre eles.

O nome atípico é derivado da razão de não haver previsão legal específica para a locação em shopping center, além de um único artigo da Lei do Inquilinato (lei 8.245/91). A ausência de legislação específica torna a relação complexa e de difícil administração por parte do lojista.

As atipicidades são caracterizadas pela existência de fatores que não são comuns em outros contratos de locação convencional, como a cessão de espaço; pagamento de aluguel mínimo e variável; encargos de locação; fixação do CRD (Coeficiente de Rateio de Despesas); presença das chamadas “lojas-âncoras”; fundo de promoções; cláusula de raio; possibilidade de uso das áreas de circulação, dentre outros.

A existência do contrato atípico permite a inserção de cláusulas de forma unilateral pela administradora e isso é, em varias situações, a causa de o lojista se ver diante de uma situação financeira complexa, em que os encargos daquele contrato e a forma de disposição de suas cláusulas podem inviabilizar a manutenção da sua operação.

Essa inviabilização se dá com clareza no período atual, em que o Coronavírus (covid-19) abalou fortemente a economia mundial e fechou, temporariamente, as portas dos shoppings em todo o mundo. Na maioria dos centros de comercio, a cobrança dos alugueis, dos encargos comuns e específicos e dos Fundos de Promoção e Propaganda se mantiveram normalmente, fator este que não se comunica com a situação de ausência de faturamento da grande porcentagem das operações.

A cobrança dessas verbas pode e deve ser questionada pelo lojista, mormente, porque na atualidade este cenário tem gerado nos tribunais nacionais o entendimento de que aos casos desta natureza se aplicaria a possibilidade de redução das mencionadas verbas, buscando o equilíbrio contratual demandado pela nova situação econômica trazida pela pandemia.

Há casos em que a operação fica completamente inviabilizada e a decisão do lojista acaba sendo pelo seu encerramento. Neste caso, o lojista encontra respaldo no Código Civil, que em seu artigo 478 prevê que nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de ACONTECIMENTOS EXTRAORDINÁRIOS E IMPREVISÍVEIS, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Esta rescisão vem sendo entendida como isenta da multa de encerramento antecipado previsto em contrato.

A título de análise, chama-se a atenção para a decisão tomada pela 11ª Vara Cível de Belo Horizonte, que em ação ajuizada por um lojista de shopping center com o mesmo fundamento do raciocínio elencado acima, determinou a suspensão de 50% do aluguel e condomínio, e 100% do fundo de propaganda cobrado. Na decisão judicial, consignou-se que a medida é válida para até o fim da pandemia e a reabertura do comércio.

No mesmo sentido, o juiz titular da 25ª Vara Cível da Comarca de Brasília/DF, concedeu parcialmente o pedido de tutela de urgência realizado pela demandante, e determinou a suspensão da cobrança de aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda, constantes em contrato de aluguel em uma loja do shopping da cidade. Neste caso, a demandante propôs ação judicial, narrando que firmou contrato de locação de uma loja no estabelecimento, Shopping JK, de propriedade da demandada, comprometendo-se a arcar com o pagamento de um aluguel mínimo, percentual sobre o faturamento, condomínio e fundo de promoção e propaganda. Afirmou que, em decorrência das medidas de fechamento de comércios, adotadas pelas autoridades para combater o avanço da epidemia do novo Coronavírus (Covid-19), a loja da demandante não pode funcionar, logo não terá faturamento, fato que impacta em sua capacidade de cumprir com todas as obrigações contratuais. O fundamento foi acatado.

A tentativa de aplicação da redução/suspensão da cobrança das verbas contratuais tem sido ampla, bem-sucedida e como uma pertinente colaboração à série de medidas implementadas pelos empresários a fim de minimizar os impactos da paralisação. É primordial se buscar um profissional especializado e atento às inovações desta nova realidade, para que o lojista ingresse consciente do risco, mas calcado em boa fundamentação para alcançar seu objetivo.